Bâtiments neufs : droits d’enregistrement ou TVA ?

Lorsque vous vous mettez en recherche d’un bien à acquérir et plus encore au moment de concrétiser votre achat, il est essentiel connaître le budget total  (achat + frais) que représente la transaction.

Cela est d’autant plus important que, à l’heure actuelle, de moins en moins d’organismes financiers prêtent encore 100% (ou a fortiori plus) du prix d’immeuble. Vous devez  donc disposez d’apports personnels vous permettant de payer vous-même et immédiatement les frais d’acquisition s’ajoutant au prix de l’immeuble.

 

On sait que les droits d’enregistrement pour l’achat d’un immeuble « d’occasion » s’élèvent 12,5% ou 6% (si vous bénéficier du taux réduit pour habitation modeste) et, que lors  de l’achat d’un bâtiment neuf, l’acquisition est  soumise au régime de la TVA au  taux de 21%.

Encore faut-il savoir distinguer ce qu’est un bâtiment neuf et ce qu’est un bâtiment d’occasion ?

 

Qu’est-ce qu’un bâtiment « neuf » ?

 

Au sens de la loi, un bâtiment neuf peut évidemment être le classique clé sur porte  qui n’a jamais été occupé mais il faut aussi savoir qu’un immeuble est fiscalement considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de la 2èmeannée qui suit sa première utilisation.

Par exemple : Si vous achetez une maison dont la construction a été achevée en janvier 2015 mais qu’elle n’a jamais été occupée, votre vendeur pourra opter pour le régime de la TVA puisque la date référence est celle de la première utilisation et non la date d’achèvement des travaux. En outre, après avoir acheté et occupé ce bien, vous pourrez le revendre sous le régime de la TVA (c’est-à-dire déduire les taxes payées par l’acquéreur et donc récupérer celles payées lors de votre acquisition) jusqu’au 31 décembre de la 2èmeannée suivant le début de votre occupation. Cette option (plus amplement développée ci-dessous) peut être intéressante pour vous, en tant que vendeur, de manière à récupérer la TVA que vous aurez payée lors de votre récent achat.

 

Vous savez maintenant déterminer si votre bien est considéré ou non comme un bâtiment neuf soumis à la TVA.  Reste à savoir sur quel montant vous allez payer la TVA.

 

La TVA doit-elle être payée sur l’entièreté du prix ou seulement sur la valeur des constructions ?

 

En théorie, la vente d’un bâtiment neuf est entièrement soumise à la TVA de21%  tant pour les quotités terrains que pour les constructions érigées dessus.

 

Ce régime s’applique lorsque trois conditions sont conjointement  remplies:

  • Le vendeur a fait choix de vendre sous le régime de la TVA
  • le terrain et le bâtiment sont vendus simultanément
  • le terrain et le bâtiment sont vendus par une même personne

Par contre lorsque le terrain et les constructions appartiennent à des personnes différentes, ou qu’ils sont vendus à des moments différents, la vente du terrain sera à nouveau soumise aux droits d’enregistrement et la TVA ne sera quant à elle plus due que pour le prix des constructions.

Par exemple :

 

Vous achetez une maison sur plan et le début des travaux n’est prévu que dans 6 mois.  En vertu d’une loi protectrice des intérêts de l’acheteur (Loi Breyne) la propriété du terrain vous est acquise immédiatement alors que vous ne deviendrez  propriétaire  des constructions qu’au fur et à mesure de l’incorporation des marchandises au terrain et des paiements par tranches effectués.  Dans ce cas, la condition de vente simultanée du terrain et des constructions n’étant pas remplie, la vente du terrain sera soumise aux droits d’enregistrement.

 

Vous achetez une maison neuve construite par un promoteur sur un terrain appartenant un particulier (terrain mis à disposition par ce dernier par le biais d’une convention appelée renonciation au droit d’accession) .

Lorsque vous passerez l’acte d’achat, deux vendeurs seront donc sollicités : le promoteur, propriétaire des constructions et le particulier, propriétaire du terrain. Dans ce cas, et même si les « deux ventes » ont lieu le même jour, vous paierez les droits d’enregistrement sur le terrain et la TVA sur les constructions puisque seules 2 des 3 conditions de globalisation de la transaction sont remplies.

 

Vous savez quand et sur quel prix s’appliquera la TVA, mais tout le monde peut-il vendre sous le régime de la TVA ?

 

Qui peut vendre un bâtiment avec application de la TVA ?

 

N’importe quelle personne, physique ou morale, peut vendre sous le régime de la TVA un immeuble entrant dans les conditions requises (v. ci-dessus).

Cependant, la vente sous le régime de la TVA implique des obligations complémentaires si vous n’êtes pas déjà assujetti pour l’activité de vente d’immeubles neufs (comme c’est le cas des promoteurs, entrepreneurs et constructeurs).

Vous devrez dans ce cas demander un assujettissement occasionnel à l’administration de la T.V.A. Pour ce faire, une déclaration d’intention de vendre avec application de la TVA doit être déposée en deux exemplaires au bureau de la TVA de votre domicile.

Vous recevrez ensuite un numéro spécial d’assujettissement qui vous permettra d’entamer la vente avec TVA, en renseignant clairement l’application de la TVA dans la publicité et les conventions de vente.