Depuis plusieurs années, la vente en viager a le vent en poupe en Belgique. Pour le vendeur, il s’agit surtout d’un moyen de compléter sa pension et de maintenir son train de vie sans devoir déménager. Même si elle est souvent présentée comme la solution idéale pour les personnes sans enfants, cette formule peut s’avérer avantageuse pour tous les propriétaires.

 

La vente en viager, quèsaco ?

La vente en viager est un contrat de vente dans lequel tout ou une partie du prix du bien immobilier est converti en une somme d’argent. Cette somme est divisée en mensualités, appelées « rente viagère », qui sont dues jusqu’au décès du vendeur ou jusqu’à une date fixée contractuellement.

On distingue généralement le viager libre du viager occupé.

  • Dans le premier cas, le bien est occupé immédiatement par l’acquéreur. Pour le vendeur, ce type de vente présente l’avantage d’obtenir une rente mensuelle, sans avoir les désavantages liés à la mise en location du bien (recherche de nouveaux locataires, entretien du bien, etc.).
  • Dans le second cas, le bien est occupé par le vendeur, qui peut y vivre jusqu’à la fin de sa vie ou, plus rarement, durant une période préalablement établie. Il conserve le droit d’usufruit aussi appelé réserve d’occupation, c’est-à-dire qu’il peut jouir de sa maison ou la mettre en location, p.ex. en cas d’emménagement en maison de repos. Il doit s’acquitter des frais d’entretien et du précompte immobilier. C’est la formule la plus fréquente en Belgique. L’acquéreur du bien en devient le nu-propriétaire. Les réparations qui dépassent le cadre du simple entretien seront à sa charge.

Pourquoi vendre en viager ?

Ce type de vente permet de rencontrer deux objectifs majeurs :

  • le maintien du cadre et du train de vie habituels : il n’est pas rare que des séniors doivent vendre leur bien, car les frais d’entretien mettent en péril l’équilibre financier du ménage. La vente en rente viagère avec réserve d’occupation permet de remédier à cela. Grâce à la rente mensuelle perçue, le propriétaire peut maintenir son train de vie, tout en conservant son cadre de vie habituel.
  • l’envie de programmer sa succession : lorsque le propriétaire du bien immobilier veut léguer son patrimoine à des descendants éloignés ou des personnes avec qui il n’a aucun lien de sang, la vente en viager permet d’éviter une partie des droits de succession. Couplée à une donation des liquidités provenant de la vente, elle constitue un excellent moyen de programmer sa succession.

Comment déterminer le montant de la rente mensuelle ?

De nombreux facteurs entrent en ligne de compte lorsqu’il s’agit de déterminer le montant de la rente mensuelle due dans le cadre d’une vente en viager. Trois éléments principaux sont toutefois à mettre en évidence :

  • La valeur du bien : c’est évidemment la première étape. Le vendeur fera généralement appel à un expert de l’immobilier tel que TB Immobilière pour estimer son bien de manière réaliste et impartiale.
  • L’espérance de vie probable du vendeur : il s’agit bien sûr d’une estimation théorique, qui se fait sur base de statistiques.
  • Le taux d’intérêt auquel la rente sera capitalisée : dans le cadre d’une vente en viager, le vendeur agit un peu comme un banquier. Il donne la nue-propriété à l’acquéreur, sans pour autant avoir perçu l’entièreté du prix de vente. À l’image du banquier, il appliquera donc un taux d’intérêt à la rente.

Le montant de la rente dépend également du type de vente : en viager libre ou occupé.

  • Si le vendeur ne conserve pas la jouissance du bien, la formule est relativement simple : la valeur du bien est divisée par le nombre de mois statistique de vie et majoré d’un intérêt annuel.
  • Si le vendeur conserve la jouissance du bien, il faudra évaluer la valeur locative du bien. Celle-ci sera déduite du montant de la rente.

Enfin, le vendeur peut demander à l’acquéreur de payer un montant au comptant dès la signature du contrat de vente. C’est le « bouquet ». Cette formule est généralement appliquée lorsque le vendeur est âgé, car elle le prémunit en partie contre le risque financier d’un décès prématuré.

 

Quelles garanties pour le vendeur ?

La principale crainte d’un vendeur d’immeuble en rente viagère est que l’acheteur ne paie pas régulièrement ses mensualités. Afin d’éviter cela, deux clauses particulières sont prévues dans le compromis de vente :

  • la prise d’une hypothèque sur le bien : une hypothèque en faveur du vendeur est incluse dans le contrat de vente. À l’image du banquier, celui-ci se trouve alors privilégié sur les montants dus en cas de vente forcée du bien.
  • le pacte commissionnaire : cette clause stipule que les mensualités dues par l’acquéreur ainsi que la propriété du bien lui seront perdus s’il est en défaut de paiement d’un nombre préétabli de mensualités.

 

En résumé, la vente en viager présente de nombreux avantages pour le vendeur. En tant que spécialiste de l’immobilier, TB Immobilière se tient à la disposition des candidats vendeurs pour toute demande d’informations ou d’éclaircissements. N’hésitez pas à nous contacter pour un rendez-vous sans engagement !